瀍河回族区人民政府办公室关于印发《瀍河回族区农村宅基地和村民自建住房管理工作实施方案（试行）》的通知

 瀍政规—2021—2号

瀍河回族区人民政府办公室

关于印发《瀍河回族区农村宅基地和村民自建

住房管理工作实施方案（试行）》的通知

瀍政办〔2021〕18号

瀍河回族乡人民政府、杨文街道办事处，区农业农村局、区住建局、区市场监管局、洛阳市自然资源和规划局瀍河分局：

现将《瀍河回族区农村宅基地和村民自建住房管理工作实施方案（试行）》（以下简称《方案》）印发给你们，请认真贯彻落实，促进我区农村宅基地和村民自建住房管理工作顺利开展。

                                                                                                                                                                                               2021年10月8日

瀍河回族区农村宅基地和村民自建住房管理

工作实施方案（试行）

农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等。为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等法律、法规和政策规定，结合我区实际，制定本方案。

一、总体要求

全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，围绕提高农村土地资源利用效率、规范农村宅基地管理、保障和维护农民宅基地权益，以城市规划区以外的农村区域为管理范围，以农村宅基地和村民自建住房为管理重点，以落实“一户一宅”制度为基础，以盘活农村闲置宅基地和闲置农房为突破口，坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线，优化农村居民点布局，控制村庄建设用地规模，着力构建区级主导、乡（街道）主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制，不断提高宅基地管理水平。

二、工作原则

（一）坚持规划先行。按照先规划后建设的原则，由乡（街道）组织编制村庄建设规划，做到无规划不建设，不规划不投入，未完成村庄规划的地区，暂不予办理宅基地审批手续。

（二）坚持节约用地。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。

（三）坚持因地制宜。体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。

（四）坚持保障安全。农村村民自建住房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和生活习惯，按照安全、经济、适用和美观的要求，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能措施。

三、职责分工

各相关部门和乡（街道）要各司其职，协调配合，依法做好农村宅基地和村民自建住房申请、审批、监管、执法等全程管理工作。

（一）区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用；编制年度宅基地用地计划并通报自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

（二）洛阳市自然资源和规划局瀍河分局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强农村自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

（三）区住房和城乡建设局负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡（街道）对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民自建住房建筑风貌，组织编制并负责为村民提供自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。

（四）区市场监管局负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

（五）乡（街道）负责本辖区农村宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房安全负属地管理责任。负责农村村民住宅用地审核批准工作，对宅基地申请、审批、使用全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求；负责对辖区宅基地用地的执法监管工作，落实巡查、报告和监督管理责任，建立农村宅基地动态巡查和村级宅基地协管员制度，及时发现和处置涉及宅基地使用的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象。

乡（街道）要组建乡村规划建设委员会，具体负责本辖区规划建设管理，由乡（街道）党（工）委主要负责同志担任乡村规划建设委员主任，乡（街道）主要负责同志任常务副主任，主抓副职担任副主任，具体工作职责如下：

1.审议乡（街道）空间发展战略规划和乡（街道）国土空间规划；

2.审议乡（街道）近期建设规划、控制性详细规划；

3.审议乡（街道）近期和年度建设计划；

4.审议历史文化名村规划，传统村落保护规划等各类村庄规划；

5.审议乡（街道）规划区内建设项目选址；

6.审议乡（街道）规划区内建设工程方案，重要地区、重要节点的设计方案；

7.审议农村宅基地和村民自建住房审批；

8.审议乡（街道）自然资源利用和乡（街道）规划的执行情况；

9.研究违法建设等未批先建违法行为的依法查处；

10.研究项目不按照批准内容建设的违法行为的依法查处；

11.协调各业务部门与规划之间的关系；

12.研究农村施工队伍和建设安全管理；

13.乡（街道）党（工）委、乡（街道）及上级部门认为需要审议的其他事项。

乡（街道）要在便民服务窗口专设宅建办服务窗口，服务窗口要做到如下几点：

1.推行“一次性告知”和“一窗受理”服务；

2.公开承诺服务期限；

3.管理制度上墙；

4.实行群众对窗口人员服务水平进行评定或打分机制；

5.现场设置意见反馈箱和意见簿。

（六）村级组织要在乡（街道）的指导下，制定完善本社区宅基地民主管理办法。严格按照要求对农村村民建房申请进行审查。对发生流转的宅基地，以各社区为单位建立台账，做好监督管理。负责对涉及宅基地的意见或投诉举报进行调处，并出具书面意见。加强对农村宅基地建设的巡查、监管，建立村级宅基地协管员和动态巡查制度，对未依法取得用地和规划建设合法审批手续，或者未按批准内容进行建设的，应及时采取措施予以制止，并报辖区乡（街道）。

四、规划管理

（一）村庄规划编制工作

以乡（街道）为单位在深入研究村庄人口变化、区位条件和发展趋势的基础上，逐村明确集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类等类型，对短时间内难以确定类型的村庄可暂不分类。合理确定村庄布局和规模，统筹全区村庄基础设施、公共服务设施布局，组织本行政区域村庄规划编制工作。

乡（街道）按照先规划后建设、不规划不建设的原则，乡（街道）依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报市自然资源和规划局瀍河分局审批。引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民意见，规划成果应在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。

（二）宅基地面积标准

一户村民只能拥有一处宅基地，每户宅基地面积不得超过134平方米，自建房原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。

（三）建筑风貌管控

村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。区住房和城乡建设局要结合村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，充分听取乡（街道）和社区意见，统筹编制瀍河回族区村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡（街道）要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建房设计图册，并引导村民按照设计图册建设住房。积极联系高等院校、规划设计单位为乡村建设培育、输送实用型人才，推荐规划、设计、建筑工程等专业人员为村民自建住房提供服务、参与乡村建设。

五、审批程序

（一）农户提出申请。涉农农村社区居民（是指具有农业户口的集体经济组织成员）符合下列条件之一的，可以提出申请：

1.无宅基地的；

2.除身边留一子女外，其他成年子女确需分户而已有宅基地低于分户标准的；

3.原宅基地影响规划，需收回而又无宅基地的；

4.由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政、军事等基础设施建设占用而无宅基地的；

5.县级以上人民政府规定的其他条件。

（一）村小组审查。符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。村民填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》。村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论。讨论通过后，将村民申请、村民小组会议记录等材料提交社区组织审查。

（二）社区审查。社区审查申请材料是否真实有效，将居民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由社区签署意见，与相关材料一并报所在乡（街道）。未通过的，由社区告知申请村民未通过原因。

（三）乡（街道）审批。乡（街道）要明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的日常管理工作。收到社区申请后，由乡（街道）明确的机构组织对村民宅基地申请进行审查，对符合条件的，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图，由乡（街道）根据联审结果对村民宅基地申请进行审批，并对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对审核没有通过的及时告知社区。乡（街道）要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并将审批情况报区农业农村局、市自然资源和规划局瀍河分局、区住房和城乡建设局等部门备案。

乡（街道）对村民宅基地申请不予审批的情形：（有下列情形之一的不予审批）

1.宅基地选址不符合国土空间规划和村庄规划的；

2.将原有住房出租、赠与或者改作生产经营用途的；

3.申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

4.原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能解决分户需要的；

5.宅基地选址存在安全隐患，不符合建房需求的；

6.不符合相关法律法规和政策规定的。

六、建房管理

（一）加强建房施工前管理。村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向所属乡（街道）提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡（街道）要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工，并在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。村民自建三层以上住房经乡（街道）审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。

（二）加强施工期间管理。村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。鼓励乡（街道）聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。住房和城乡建设局要建立建筑工匠培训制度。住建局要会同乡（街道）组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

（三）加强施工现场监督检查。在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。乡（街道）要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：一是要求被检查的建设主体提供有关资料；二是进入施工现场进行检查；三是发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。施工中发生事故时，乡（街道）要及时向区政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。乡（街道）要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。

（四）加强自建住房验收。村民自建住房完工后，要向乡（街道）申请竣工验收。乡（街道）接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。

（五）申请不动产登记。村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。

七、保障措施

（一）加强组织领导。建立区级主导、乡（街道）主责、村级主体的农村宅基地和村民自建房管理机制。建立瀍河回族区农村宅基地管理工作联席会议制度，统筹领导、协调农村宅基地管理和改革工作，联席会议办公室设在区农业农村局，负责督促落实联席会议议定事项。乡（街道）要落实巡查、报告和监督管理责任，并建立由党（工）委、乡（街道）主要领导牵头的乡村规划建设委员会，统一管理本地区的规划建设行为，形成一套完善的工作机制。

（二）完善人员配置。把农村宅基地与村民自建住房管理工作纳入乡（街道）综合行政执法，充实人员、加强力量，配备必要的执法装备。

（三）严格公正执法。乡（街道）综合行政执法机构负责发现和依法查处村民违建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法律审核制度，做到严格规范公正文明执法。

（四）强化宣传培训。要充分利用网络、电视、广播、微信和手机客户端等宣传媒介，向群众宣传加强农村宅基地和村民自建住房管理的重要性、必要性，形成全方位、多角度、持续性的宣传报道态势，提高农村村民依法依规用地建房的意识。对宅基地管理队伍、规划队伍、建房管理队伍开展培训，特别是要加强对一线工作人员的培训，使他们能正确理解政策，严格执行政策，确保各项工作落地见效。

附件：1.瀍河回族区农村宅基地管理工作联系会议成员名单.docx

          2.农村宅基地和建房（规划许可）申请表.docx

          3.农村宅基地使用承诺书.docx

          4.农村宅基地和建房（规划许可）审批表.docx

          5.乡村建设规划许可证.docx

          6.农村宅基地批准书.docx

          7.农村宅基地和村民自建住房验收意见表.docx